中古建物売買において、瑕疵担保責任及び説明義務違反の有無が問題となった事案（東京地判令和２年２月１３日）

１　事案の概要

　本件は、不動産業者から中古建物を購入した買主が、当該建物の店舗部分の柱及び梁が腐食しており、また、当該店舗部分に設置された化粧洗面台、便所及び手洗所から水が出ない状況であったことから、選択的に、①本件各瑕疵は、民法５７０条の「隠れた瑕疵」に当たるとして瑕疵担保責任に基づく損害賠償として、②売主は、各瑕疵の存在を当然知り得る立場にあり、原告に対し、これを告知すべき義務があったにもかかわらず、故意又は過失によりこれを怠った（告知義務違反）として債務不履行又は不法行為に基づく損害賠償として、売主に対し、柱等瑕疵に係る改修工事費用、水道瑕疵に係る復旧工事費用、各瑕疵への対応のために要した交通費、各瑕疵への対応により発生した逸失利益等の支払いを求めた事案。

２　裁判所の判断

（１）瑕疵担保責任の有無について

　民法５７０条の「瑕疵」とは、当該契約の目的物の通常有すべき品質、性能を欠く場合をいうところ、本件売買契約のような中古建物の売買では、売買契約当時、一定程度の損傷が存し、その購入後、一定の修理等を要することを見込んで購入代金を決定するものであるから、当該建物の築年数や構造等に照らして通常有すべき品質、性能を基準として、かかる程度を超える損傷がある場合に「瑕疵」があるものと認めるのが相当である。
　本件では、築２４年の木造住宅で、経年劣化等により一定程度の損傷が存在することは当然といえるところ、売買契約には特約として、建物には経年劣化、機能低下、破損、ヒビ、汚れ等が見られるものの、買主はこれを容認し、売主に対して異議を述べない旨定められていることからすれば、経年劣化等により一定程度の損傷が存在することは、売買契約締結の前提としていたものと認められる。そして、売買契約当時においても一定程度の柱等の腐食があった可能性は否定できないが、その柱等の腐食の程度が建物の築年数や構造等に照らして通常有すべき品質、性能を基準として、かかる程度を超える損傷であったとまでは認められない。よって、柱等の瑕疵は民法５７０条の「隠れた瑕疵」に当たらない。
　また、水道瑕疵の原因は、どの時点の、誰の行為により、洗面台等に水を供給していた配管が取り外されるなどしたのかを特定することはできないことから、そもそも水道瑕疵が売買契約の締結時点において存在していたか否かも不明であるといわざるを得ないのであって、水道瑕疵は民法５７０条の「隠れた瑕疵」に当たらない。

（２）説明義務違反について

　契約の一方当事者が、当該契約の締結に先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合には、上記一方当事者は、相手方が当該契約を締結したことにより被った損害につき、当該契約上の債務の不履行による賠償責任を負うことはないが、不法行為による賠償責任を負うことがある（最高裁平成２３年４月２２日第二小法廷判決・民集６５巻３号１４０５ページ参照）。
　本件では、瑕疵担保責任の有無で検討したとおり、柱等の腐食の程度が建物の築年数や構造等に照らして通常有すべき品質、性能を基準として、かかる程度を超える損傷であったとまでは認められず、建物に経年劣化等により一定程度の損傷が存在することは、売買契約の締結に先立ち、買主に対して説明済みであると認められるから、上記信義則上の説明義務は果たしているものと認めるのが相当である。また、水道瑕疵に関しても、そもそも水道瑕疵が本件売買契約の締結時点において存在していたか否かが不明である以上、売買契約の締結に先立ち、売主が水道瑕疵に係る告知義務を負っていたとはいえない。
　よって、売主に説明義務違反は認められない。

３　コメント

　中古建物について通常有すべき性質とは、その築年数や構造により異なると考えられますが、本件では、築24年の木造建物であり、売買契約に経年劣化による損傷等については買主が了承していたという事情もあることなどから、隠れた瑕疵に当たらず、説明義務違反もないとしています。売買金額も当初金額から減額して契約が成立し、建物価格も３００万円程度であったことも判断に影響を与えているかもしれません。