賃貸人の修繕義務について

　賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に賃貸物を使用収益させる対価として賃料を得る契約であることから、賃貸人は、賃貸の目的物の使用及び収益に必要な修繕をする義務があります（民606条）。修繕義務の範囲については、民法は、「使用及び収益に必要な修繕」と定めるのみですが、基本的には契約で定めた使用目的を基準にして判断されます。また、修繕に関する民法の規定は任意規定ですので、特約により変更することができます。もっとも、明らかに不合理な特約は信義則違反として無効となる場合もあります。
　賃貸人に修繕義務が生じる一般的な事例としては、雨漏り、風呂・トイレが使用できない、電気・ガスが使えない、排水管のつまり、水がでない等です。逆に、修繕義務がないと考えられるものは、使用上特に支障がないもの、修繕にかかる費用が不相当に大きいもの、契約当初から現状について承諾を得ていたもの、賃借人に帰責事由のあるものなどです。
　そして、賃貸人に修繕義務があるにもかかわらず修繕を行わない結果、賃借人が賃貸の目的物を使用、収益できなくなった場合は、賃料は、その使用及び収益ができなくなった部分の割合に応じて減額されます（民601条1項）。この場合の減額については一律に定まるものではなく、当事者で話し合いがまとまらない場合は裁判所による判断が必要となりますが、裁判例を踏まえ、国土交通省が「民間賃貸住宅に関する相談事例集～賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について～」においてひとつの目安を定めていますので参考になります。
　また、賃借人は、賃貸人に修繕が必要である旨通知しても相当期間内に賃貸人が修繕しないときや急迫の事情がある場合は自ら修繕することができます（民607条の2）。この場合、賃借人は賃貸人に対し、修繕に費やした費用を直ちに支払うよう請求できます（民608条1項）。賃貸人が支払わない場合は、賃料債務と相殺することができます（民505条）。