専有部分の賃借人が、レストラン開設に関する管理組合の不承認決議が裁量権の逸脱・濫用に当たると主張して、争った事案（東京地方判令和４年１月１８日）

１　事案の概要

本件は、マンションの1階の専有部分でイタリアンレストランを開業しようと区分所有者と賃貸借契約を締結し、管理規約に基づき理事長に承認を受けるべく申請したところ、管理組合が不承認決議したことから、管理組合が不承認とする権限を有しておらず、仮に権限を有していたとしても不承認決議は裁量権の逸脱・濫用であるとして、管理組合に対し、不法行為に基づく損害賠償請求を、賃貸人に対し、説明義務違反の債務不履行に基づく損害賠償請求をした事案です。

２　裁判所の判断

（１）管理組合に不承認権限があるかについて

店舗使用細則においては、店舗部分は、臭気等を発生させ、住環境に悪影響を及ぼすおそれがある用途には使用できないものとされていることから、管理組合が、本件店舗における工事や営業を承認するか否かを決定する権限を有することは明らかであり、管理規約上、承認するに当たって考慮すべき要素が限定列挙されているわけではないことも併せ考慮すると、管理組合が、工事によって店舗使用細則で禁じられている用途に用いられることとなるか否かを考慮して、工事の承認の可否を決することは、当然に許されるというべきであるとしました。

（２）不承認決議が裁量権の逸脱・濫用かについて

賃借人が本件建物で開業しようとしていたのはイタリアンレストランであって、その食材等から臭気が発生する営業形態であることは否定し難いことから、管理組合が、本件店舗の開業によって臭気が発生することにより住環境が悪化するのではないかという懸念を抱くことが不合理であるとはいえず、また、本件建物は、長らく事務所として使われていた事実等を踏まえ、また、マンション竣工時に近隣の飲食店との臭気トラブル等から、マンションでは、飲食店の臭気を気にする区分所有者が多く、管理組合としても臭気を伴うレストランの開業につながる工事については、承認の可否を慎重に判断することが求められる立場にあったといえるとし、賃借人の臭気対応に関する説明も不十分であったことなどからすれば、管理組合が、賃借人が実効性のある臭気対策をとってくれるのか疑心暗鬼になったとしてもやむを得ず、管理組合に臨時総会で圧倒的多数で不承認案が決議されたというのであり、区分所有者の多数も本件店舗の営業に反対するという状況にあったこと、本件建物で飲食店の営業が保証されていることをうかがわせる条項が管理規約に存しないことなどから、管理組合による本件不承認決議は、区分所有者の共同の利益を慮ったものであって、不合理とはいえず、不承認決議は違法ではなく、不法行為を構成するものではないとした。

（３）区分所有者である賃貸人に説明義務違反があるか

　賃貸人は、竣工時トラブルが存在していたことは知らず、管理規約等は事前に賃借人に説明していたことから、竣工時のトラブルについて説明する義務はなく、また、管理組合に事前に工事内容を説明しておく必要があるとか、管理組合からストップがかかって店舗の開設が難しくなる可能性があるといったことを説明すべき義務があったとも言えないとして、賃貸人の債務不履行責任も否定した。

３　コメント

　理事長や管理組合による不承認に関する争いの場合、区分所有者が原告、管理組合が被告となる場合が多く見受けられるますが、本件は、賃借人が原告となった事案で、賃貸人である区分所有者も被告として訴えています。また、こうした裁判では、管理組合による裁量権の逸脱・濫用が主張される場合が多く、本件も同様ですが、裁判所は、裁量権の逸脱・濫用については言及せず、管理規則の店舗使用細則に規定された「臭気等を発生させ、住環境に悪影響を及ぼすおそれがあるもの」に当たると判断して不承認としたのは不合理ではないとしました。これは、従前の経緯やレストランの種別、賃借人側の対応の不備などが影響したものと思われます。